日本で老朽化した住宅を売るためのガイド
古くて荒れ果てた家を日本で売るのは難しいかもしれませんが、正しい戦略があれば可能です。以下の重要なステップを踏んで、適正な価格を手に入れましょう。
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状態の評価、修理、販売用住宅の準備
老朽化した住宅を売却する前に、時間をかけて現在の状態を外観と構造の両方で徹底的に評価してください。綿密な調査が必要な主な分野は次のとおりです。
- 屋根-漏れ、屋根板の反り返り、損傷、経年劣化がないか確認します。古い屋根は完全な交換が必要になることが多く、費用はかかりますが、住宅の価値が高まる可能性があります。
- 基礎-基礎に問題があることを示す亀裂、ずれ、沈没、洪水がないか調べてください。これには、エンジニアによる検査と大幅な修理が必要な場合があります。
- 電気システム-電気パネルの使用年数、露出した配線、各部屋の十分なコンセントの有無、照明、ノブ、チューブの配線などを評価します。古いシステムでは、全面的なアップグレードが必要になる可能性があります。
- 配管-配管の機能、水圧、漏れ、配管周辺の錆、給湯器の古さと状態、浄化槽または下水道の接続（ある場合）を確認します。以前の不適切なDIY修理の兆候がないか調べてください。
- HVACシステム-冷暖房システムの機能をテストします。古くなった、または作動していない炉、セントラルエア、ウィンドウユニットなどを修理または交換します。これは費用がかかる可能性がありますが、重要です。
- 構造的完全性-床のたるみ、壁や天井のひび割れ、傾き、天候による損傷、シロアリによる損傷、木材の腐朽などがないか調べてください。構造物の修理は、非常に高価で広範囲に及ぶ可能性があります。
- リビングエリア-損傷したフローリングの補修、壁の穴の補修、全面塗装、ひび割れた窓やドアの交換、徹底的な清掃を行います。外観の修正はコストに見合うだけの価値があります。
販売価格を最大化するには、経済的に可能な限り、特定された必要な修理とアップグレードを完了する必要があります。目障りな修理を行うことで、住宅は購入者の資金調達のためのFHA検査に合格することができます。大規模な修繕をコスト対価値ベースで評価します。差し迫った安全上の問題はすべて修正する必要があります。「現状のまま」での販売を選択する場合は、条件について明確に開示するようにしてください。
老朽化した住宅をステージングして資産を目立たせ、欠陥を軽視するのは手間がかかりますが、見返りがあります。おすすめのヒントは次のとおりです。
- 散らかったものをすべて取り除き、部屋ができるだけ広く見えるようにします。余った家具はオフサイトに保管してください。
- すべての表面を徹底的に清掃し、壁や天井を明るい中間色に塗ってリフレッシュし、損傷を隠してください。
- カーテンを開けて自然光をたっぷり取り入れましょう。すべての電球が動作していることを確認してください。古い照明器具はすべて交換してください。
- 外装には、芝生を刈り、葉を掻き集め、色あせたシャッターやドアにペンキを塗り、鉢植えやウェルカムマットなどの安価な装飾を施してください。
- リビングルーム、ファミリールーム、マスターベッドルームなどのステージキールームには、素敵だけど大げさな家具が置かれています。新しいクッション/ランプを購入して、スペースを明るくしましょう。
- 新鮮な装飾、花、最新の廊下の照明で、居心地の良い玄関を作りましょう。これにより、素晴らしい第一印象が生まれます。
- キッチンキャビネットの修理と補修。かわいいパントリー容器、タオル、ソープディスペンサーを追加してください。新しい金具とペンキで時代遅れのキッチンを一新できます。
スマートなステージング、修理、情報開示による状態の徹底的な文書化により、老朽化した住宅は競争力を高め、適切な購入者を見つけることができます。
フィクサーアッパーホームの競争力のある価格設定
荒れ果てた住宅の価格を競争的に設定することは、修理に取り組む意欲のある購入者を引き付けるために重要です。価格設定を行う際には、以下の点に気をつけてください。
- 特定の地域における最近の比較可能な固定住宅販売の販売価格を徹底的に調査し、一般的な価格帯を特定してください。場所、区画、面積、面積、条件が似ているか探してください。
- 新しい屋根、改造された浴室、電気パネルのアップグレードなど、すでに完了しているアップグレードや修理の推定付加価値を考慮に入れてください。これらを適切に行えば、価値を高めることができます。
- 古くなった配管やHVACの交換、床の補修など、購入者が引き受ける可能性のある、まだ必要なアップグレードの見積もり額を追加すると、通常、上場価格は潜在的な将来価値をかなり下回るはずです。
- 近隣の具体的な場所を慎重に検討してください。多くの場合、角地、袋小屋、緑地に裏打ちされた家、または美しい景色を望む住宅の方が望ましく、価格も高くなります。
- 現地の住宅市場の状況を考慮に入れてください。全体的に暑い市場では、買い手は買い手よりも売り手に有利な固定業者に対してより多く支払う可能性が高い。地元の住宅価格の強い上昇傾向も助けになります。
- 上場価格を真の比較対象の下限値と高値の中間に設定し、交渉の余地を残します。
- 価格を上げるよりも後で値下げする方が簡単であることを理解して、実際の市場価値のほんの少し高い値から始めることを検討してください。
- 現在出品中の物件をチェックして、似たような状態の住宅が高値になっていないか確認してください。これは実際の市場価値を示しているので、最近の販売価格との比較もできます。過大評価しないでください。
- それでも確信が持てない場合は、プロの鑑定士を雇って、正確な市場価値を偏りなく詳細に評価してください。彼らの手数料は、一般的によく使われたお金です。
購入者は、現在の状況、近隣地域の価格、混雑した道路や時代遅れのレイアウトなどの考えられるマイナス面について、現実的な価格設定で価格設定したいと考えています。立地は住宅価格に大きく影響しますが、大規模な修理が必要な住宅では最高価格にはなりません。
マーケティングとショーケーシングの可能性
フィクサーアッパーを引き受けようとするバイヤーのターゲット層の関心を引き出すには、創造的で正直なマーケティングが鍵となります。有用な戦略には以下が含まれます。
- MLSやオンライン不動産サイトに掲載されている商品を「便利屋スペシャル」または「ダイヤモンド・イン・ザ・ラフ」に分類して、事前に修理が必要であることを知らせましょう。
- 元の堅木張りの床、高い天井、広い区画、強固な全体構造、インフラなどの「良品」を、購入者が利用できる資産として活用してください。
- 大小さまざまな可能性を広げましょう。「アップグレードに最適」や「やり直しの絶好の機会」と言いながら、キッチンのオープンやマスタースイートの追加など、合理的に達成可能なプロジェクトも挙げてください。
- 新しい屋根、最新の電気、最近改装されたキッチンやバスルームなど、すでに行われた改修をアピールしてください。日付、費用、作業範囲を記載してください。
- ドローンによる写真撮影や 3D バーチャルツアーを活用すれば、現在の外観上の状態では見えにくい可能性をバイヤーが視覚化しやすくなります。
- 自宅を「現状のまま」写したリスティングの写真と、可能であればステージングされた部屋やアップグレード予定のモックアップを組み合わせてください。
- オープンハウスは、家を片付けて危険な問題が修正された後にのみ提供してください。これにより、実行可能なプロジェクトであるという確信が生まれます。
- 地元でのマーケティングと競争力のある価格設定により、定期的に通りかかって進捗状況を確認できるバイヤーを惹きつけます。
- プロジェクトを探している請負業者、投資家、デザイナーなどのハウスフリッパーが頻繁に訪れるソーシャルメディアやニッチなサイトにリストアップしましょう。
コンディションについては正直に言いつつ、可能性の高い原石のダイヤモンドを紹介することにマーケティングを集中させましょう。プロジェクトを引き受けるのに理想的なバイヤーが世の中にはいます。
結論
老朽化した住宅を有利に売るには努力が必要ですが、系統的に行うと報われます。まず、状態を現実的に評価して、どの修理やアップグレードがそのまま残すよりも経済的に理にかなっているかを判断します。資産を浮き彫りにし、問題を軽視するように、競争力のある価格の住宅は、適切な購入者を引き付けます。修理やコンディションに関する交渉を期待してください。冷静さを保ち、柔軟に、解決志向を貫きましょう。複雑ではありますが、古いフィクサーアッパーを売る価値はあります。特定の物件に合わせた適切な準備作業と、理想的な買い手を見つける忍耐があれば、古くなった家は誰かの夢のリフォームになります。荒れ果てた家でも、戦略的マーケティングと進んでプロジェクトを引き受ける投資家がいれば、再び輝きを取り戻すことができます。
